Renta dożywotnia a odwrócony kredyt hipoteczny – o co w tym chodzi?

utworzone przez | 19 marca 2020 | Prawo dla Ciebie | 0 komentarzy

Renta dożywotnia a odwrócony kredyt hipoteczny

Stan prawny na dzień: 19.03.2020 r.

Wpis na blogu nie stanowi porady prawnej. Artykuł odnosi się do ogólnej sytuacji prawnej, dlatego nie może stanowić rozwiązania dla indywidualnego problemu. Jeżeli potrzebujesz indywidualnej konsultacji, zapraszam do kontaktu.

 

Umowy o rentę dożywotnią zawierane przez seniorów to temat, który ciągle powraca i będzie powracał. Dopóki nie znajdą się regulacje prawne, które w sposób właściwy i w pełni bezpieczny zagwarantują stabilną sytuację osób, które postanowiły przepisać swoje mieszkanie w zamian za rentę, można mówić o dużej samowoli i ludzkich dramatach. Jeżeli chcesz poznać szczegóły oraz dowiedzieć się czym różni się renta dożywotnia od odwróconego kredytu hipotecznego, zapraszam Cię do zapoznania się z moim dzisiejszym wpisem.

Renta dożywotnia

 

  • Na czym polega renta dożywotnia?

 

Świadczeniobiorca – np. senior (jedyny właściciel mieszkania) zbywa jego własność na rzecz świadczeniodawcy (przedsiębiorcy) z jednoczesnym ustanowieniem prawa dożywotniego.

Świadczeniodawca to podmiot prowadzący działalność gospodarczą nazywany np. funduszem hipotecznym.

Fundusz hipoteczny wypłaca na rzecz świadczeniobiorcy okresowo (zazwyczaj miesięcznie) świadczenie o charakterze dożywotnim tj. do śmierci świadczeniobiorcy.

 

  • Czy spadkobiercom naszego seniora będzie przysługiwało jakiekolwiek prawo do zbytego mieszkania?

 

Odpowiedź brzmi: NIE. Skoro senior za życia przeniósł własność mieszkania na fundusz hipoteczny, to w dacie jego śmierci mieszkanie nie weszło do tzw. masy spadkowej. W rezultacie spadkobiercy zmarłego nie mają co do tej nieruchomości żadnych praw.

 

  • Jaką formę ma umowa o rentę dożywotnią?

 

Umowa o rentę dożywotnią jest sporządzana w formie aktu notarialnego. Dlaczego? Ponieważ jest to umowa, na podstawie której dochodzi do przeniesienia własności nieruchomości.

 

  • Na co należy zwrócić uwagę przed związaniem się taką umową:
  1. z chwilą podpisania takiej umowy własność mieszkania, domu czy gruntu przechodzi na przedsiębiorcę;
  2. wysokość renty dożywotniej jest uzależniona od wartości nieruchomości i wieku seniora, w swoim raporcie UOKiK wskazał, że renta wynosi łącznie od 30 do 40% wartości nieruchomości, przy uwzględnieniu średniej jakości życia mężczyzny i kobiety (wg GUS);
  3. wypłacana renta jest zazwyczaj pomniejszana o opłaty mieszkaniowe (np. czynsz, opłaty za media), wtedy też przedsiębiorca przekazuje te opłaty bezpośrednio na rachunek spółdzielni, wspólnoty i innych; dlatego wysokość renty może być równa lub niższa niż kwota takich opłat;
  4. przedsiębiorca, skoro przechodzi na niego własność powinien być zobowiązany do zapłaty np. podatku od nieruchomości czy za użytkowanie wieczyste, z kolei senior powinien płacić część lub całość opłat związanych z bieżącym korzystaniem z tego mieszkania;
  5. jeżeli taką umowę zawierają oboje małżonkowie, to w przypadku śmierci jednego z nich świadczenie powinno być wypłacane żyjącemu;
  6. należy zabezpieczyć prawo seniora do dalszego zamieszkiwania w domu, lokalu przez ustanowienie służebności osobistej lub prawa użytkowania oraz ujawnienie tych praw w księdze wieczystej;
  7. w umowie o rentę dożywotnią powinien być zapis, że przedsiębiorca będzie zobowiązany w określonym terminie wystąpić z wnioskiem o wpisanie prawa służebności osobistej mieszkania czy prawa użytkowania w księdze wieczystej;
  8. pomimo wpisania takich praw do księgi wieczystej, to w przypadku wszczęcia i przeprowadzenia egzekucji z nieruchomości lub upadłości przedsiębiorcy, prawa seniora nie będą w żaden sposób zabezpieczone;
  9. przedsiębiorca, na którego została przeniesiona własność mieszkania wyraża zgodę na zameldowanie w „byłym” mieszkaniu seniora innych osób oraz na jego wynajęcie, bez takiej zgody senior nie może podjąć żadnych kroków;
  10. w umowie o rentę dożywotnią w interesie seniora będzie zapis, że przedsiębiorca zapewni seniorowi poszanowanie jego spokoju czy prawa do prywatności;
  11. senior, żeby zabezpieczyć się brakiem płatności renty przez przedsiębiorcę powinien zażądać od przedsiębiorcy złożenia oświadczenia, że ten podda się egzekucji (art. 777 § 1 kodeksu postępowania cywilnego).
  • Czy istnieje mechanizm, który zabezpieczałby interesy seniora przed brakiem płatności przez przedsiębiorcę?

Obecnie nie ma takiego odgórnego zabezpieczenia. Można w samej umowie zawrzeć wspomniane przeze mnie oświadczenie o poddaniu się egzekucji przez przedsiębiorcę.

Projekt rządowy przewiduje bardzo uproszczone wymogi finansowe wobec funduszu hipotecznego zabezpieczające przed niewypłacalnością.

Nasz senior może dochodzić swoich praw na drodze cywilnoprawnej.

  • Czy przedsiębiorca ma spełniać określone wymogi finansowe?

NIE, nie ma takiego obowiązku.

Rządowy projekt przewiduje uproszczone wymogi finansowe wobec funduszu hipotecznego zabezpieczające przed niewypłacalnością, ograniczające się do niskiego wymogu kapitałowego oraz obowiązku bieżącego utrzymywania pewnych środków na wypłaty świadczeń w najbliższych okresach.

  • Czy istnieją publiczne gwarancje finansowe wypłat świadczeń?

Zobowiązania świadczeniodawców nie są objęte państwowymi gwarancjami, a projekt rządowy nie przewiduje w tym zakresie żadnych rozwiązań.

  • Jak wygląda nadzór i kontrola nad takim przedsiębiorcą?

Zgodnie z projektem założeń do ustawy, podmioty oferujące rentę dożywotnią będą musiały uzyskać zezwolenie Komisji Nadzoru Finansowego, ale aktualny projekt nie przewiduje dla KNF instrumentów efektywnego bieżącego nadzoru, takich jak np. przeprowadzanie inspekcji, obowiązek przekazywania do nadzoru kwartalnych sprawozdań, czy zatwierdzanie kandydatów na prezesa i członka zarządu.

Zgodnie z aktualnym projektem założeń do ustawy, po uzyskaniu zezwolenia właściciel funduszu hipotecznego może go sprzedać w dowolnej chwili dowolnej osobie bez zgody KNF.

Odwrócony kredyt hipoteczny

 

  • Na czym polega?

 

Świadczeniobiorca do swojej śmierci pozostaje właścicielem/wieczystym użytkownikiem nieruchomości i w niej zamieszkuje. Na rzecz banku ustanawiana jest hipoteka na nieruchomości lub określonym prawie do tej nieruchomości.

 

Świadczeniobiorca (kredytobiorca) otrzymuje od banku na czas nieoznaczony określoną sumę środków pieniężnych, których spłata następuje po śmierci kredytobiorcy. Zatem po stronie banku leży obowiązek wypłaty periodycznego świadczenia do wysokości kwoty udzielonego kredytu (lub jednorazowo całej kwoty kredytu).

 

Umowa ta jest uregulowana w ustawie z dnia 23.10.2014 r. o odwróconym kredycie hipotecznym.

 

  • Czy spadkobiercom seniora-kredytobiorcy będzie przysługiwało prawo do nieruchomości?

 

W tym przypadku, istnieje możliwość spłaty wypłaconej kwoty kredytu przez spadkobierców i zachowania przez nich prawa własności nieruchomości.

 

W razie braku spłaty zobowiązania instytucja kredytująca pokrywa wartość zobowiązania konsumenta, a różnicę wynikającą z wartości nieruchomości i zobowiązania przekazuje spadkobiercom.

 

  • Jaką formę ma umowa o rentę dożywotnią?

 

Umowa zawierana jest w formie pisemnej, a co powinna zawierać określone jest w art. 10 ust. 2 ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym.

 

  • Czy istnieje mechanizm, który zabezpieczałby interesy seniora przed brakiem wypłacania świadczeń przez bank?

Banki podlegają rozbudowanemu systemowi wymogów finansowych mających gwarantować ich wypłacalność.

 

Niezależnie od tego funkcjonują zabezpieczenia cywilnoprawne. Dyskutowana jest kwestia objęcia świadczeń z zakresu odwróconego kredytu hipotecznego gwarancjami Bankowego Funduszu Gwarancyjnego (BFG).

 

  • Czy bank ma spełniać określone wymogi finansowe?

 

Banki podlegają rozbudowanemu systemowi wymogów finansowych mających gwarantować ich wypłacalność, obejmujące między innymi adekwatność kapitałową oraz szereg wymogów jakościowych.

 

  • Czy istnieją publiczne gwarancje finansowe wypłat świadczeń?

 

Depozyty gromadzone w bankach są objęte gwarancjami Bankowego Funduszu Gwarancyjnego (BFG). Dyskutowana jest kwestia objęcia świadczeń z zakresu odwróconego kredytu hipotecznego gwarancjami BFG.

 

  • Czy działalność banku pozostaje pod nadzorem?

Nadzór ostrożnościowy Komisji Nadzoru Finansowego, przewidujący szereg uprawnień kontrolno-nadzorczych, w szczególności możliwość przeprowadzania inspekcji, rozbudowaną sprawozdawczość banków do KNF, zatwierdzanie kandydatów na prezesa i członka zarządu.

  • Czy jest przeprowadzana kontrola struktury własnościowej banku?

Właściciel banku może przekazać kontrolę nad bankiem innemu podmiotowi tylko po zbadaniu przez KNF, ż̇e nowy właściciel daje rękojmię prowadzenia spraw banku w sposób zabezpieczający ostrożne i stabilne zarządzanie bankiem.

Na tym kończę mój dzisiejszy artykuł. Widzisz zapewne różnicę między tymi umowami, a także jakie zagrożenia niesie pierwsza z nich. Społeczeństwo się starzeje, a bardzo często brak jest osoby, która mogłaby się zająć seniorem i zadbać o jego interesy. Umowy o rentę dożywotnią są zatem odpowiedzią rynku na „potrzeby” starszych osób, czy uczciwą? Myślę, że po lekturze mojego artykułu odpowiedź jest przesądzona.

 

Na końcu wspomnę tylko, że w tym temacie przeprowadziłam wykład dla seniorów z Uniwersytetu Trzeciego Wieku. Zainteresowanie i skala pytań seniorów była naprawdę duża.

 

Zachęcam do podzielenia się swoim komentarzem. Możesz też przekazać ten artykuł dalej, aby więcej osób zdobyło konkretną wiedzę w tym temacie.

Udostępnij

0 komentarzy

Wyślij komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *

Udostępnij

Tagi wpisu

Kategorie

Popularne wpisy